매도인이 계약금을 돌려주겠다고 하면 매매계약은 끝난 걸까?

매도인이 받은 계약금만 돌려주겠다고 해도, 그 말만으로 매매계약이 끝난 것은 아닙니다.

계약을 해제할 수 있는지는 민법 제565조의 해약금 규정과 계약 이행에 착수했는지를 중심으로 따져야 합니다.

따라서 단순 반환 제안을 수락하기 전에 계약 내용과 현재 진행 단계를 함께 확인해야 합니다.

먼저 따질 두 가지 기준

계약금은 특별한 약정이 없으면 해약금으로 기능할 수 있습니다. 원문은 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 설명합니다.

이 기준에서 핵심은 매도인이 반환 의사를 밝혔는지가 아니라, 해약금에 의한 해제가 가능한 단계인지입니다.

다음으로 계약 이행이 시작됐는지를 살펴야 합니다.

원문은 중도금 일부 지급이나 대출 실행 등 계약 이행을 위한 구체적인 행위가 시작된 경우를 이행 착수와 관련된 사례로 듭니다.

이행 착수 전인지 후인지에 따라 해약금으로 계약을 끝낼 수 있는지에 관한 판단이 달라질 수 있으므로, 매수인은 계약서의 지급 일정과 실제 진행 상황을 함께 대조해야 합니다.

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반환 제안과 계약 해제는 같은 뜻이 아닙니다

매도인이 돈을 돌려주겠다고 제안한 사실과 계약이 해제되는 것은 구별해야 합니다. 해약금 규정이 적용되는지, 이행에 착수했는지에 따라 계약 해제 가능성이 달라질 수 있기 때문입니다.

인용된 칼럼은 이 기준을 설명하지만, 개별 계약에서 배액배상이 성립하는지 또는 청구액이 얼마인지는 계약 조항과 구체적인 사실관계 없이 단정하지 않습니다.

자주 묻는 질문

계약금을 돌려주겠다고 하면 매매계약은 자동으로 끝나나요?

아닙니다.

반환하겠다는 말만으로 계약 해제가 확정되는 것은 아닙니다.

해약금 규정이 적용되는지와 계약 이행에 착수했는지를 확인해야 합니다.

이행 착수 여부는 왜 확인해야 하나요?

원문은 해약금에 의한 해제 가능 시점을 이행 착수 전까지로 설명합니다. 따라서 중도금 지급 등 실제 진행 상황과 계약 내용을 살펴야 반환 제안만으로 결론을 내리지 않을 수 있습니다.